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부동산 관련 한미 세금비교와 정책대안(펌)
민족미학 조회 2,535 2007.03.24			민족미학님의 다른 글

미국보다 보유세가 적다고?
미국거주 아기곰의 세금비교와 정책대안

전쟁으로 어수선했던 춘추전국시대 중국 어느 마을에 상인 한명이 마차에 짐을 가득 싣고 장터로 들어왔습니다.

그리고 장터에 모인 사람들을 대상으로 물건을 팔기 시작했습니다. “이 창으로 말씀드리면, 서역에서 건너온 강철로 만든 창으로서 세상에서 뚫지못할 방패가 없습니다. 이 창으로 무장한다면 백전백승일 것입니다.”

이 말이 끝나자 사람들이 너도나도 창을 사는데 바빴습니다.

창을 다 판 상인은 이번에는 멋진 방패를 들고 외쳤습니다. “이 방패는 남만의 대장장이들이 오백번이나 담금질을 해서 만든 특수 방패입니다. 이 방패를 뚫을 창은 이 세상에 없을 것입니다.”

이 말을 듣자 사람들은 방패를 사고자 모여들었습니다.

이때 수염이 긴 노인 한분이 말문을 열었습니다. “여보시오, 그러면 저 창으로 이 방패를 찌르면 어떻게 되오?”

이 말에 대답을 못하고 우물쭈물하는 상인을 동네 사람들이 혼찌검을 내서 내쫓았다 합니다.

우리가 잘아는 모순(矛창모 盾방패순)의 유래에 대한 고사입니다. 이 고사를 들을때마다 우리는 남의 이야기처럼 웃어넘기지만 수천년이 지난 21세기에 대한민국에서 버젓이 벌어지고 있는 일들을 한마디로 함축한 고사라 생각합니다.

부동산 세금에는 취득할때 부과되는 취득세/등록세, 보유하는 동안 부과되는 재산세와 종부세, 그리고 매각할때 부과되는 양도소득세가 있습니다.

그런데 같은 물건에 대한 세금이라도 보유세인 재산세와 종부세는 ‘기준시가’라고 하는 정부에서 별도로 정한 기준으로, 거래세인 양도소득세는 실거래가를 기준으로 부과됩니다.

우리가 관행적으로 받아들여서 그렇지, 보유세를 기준시가로 과세한다면 거래세도 기준시가로 해야하고, 거래세를 실거래가로 과세한다면 보유세도 실거래가로 해야하는 것이 논리적으로 타당할 것입니다.

그럼에도 불구하고 같은 물건에 대해 세금을 매기는 기준이 달라야하는 이유가 무엇일까요?

그것은 정부 입장에서는 이럴때는 기준시가로 하는 것이, 저럴때는 실거래가로 하는 것이 세금을 더 많이 거둘수 있기때문입니다.

어느 나라건 어떤 정책을 수립하고 시행할때는 위정자의 철학이 들어가 있기마련입니다. 이번 컬럼에서는 한국과 미국의 부동산 관련 세제를 비교해보면서 그 안에 녹아 있는 통치 철학에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

이에 앞서 아기곰 컬럼을 처음 읽으시는 분들을 위해서 소개를 드리자면, 아기곰은 미국에 살면서 미국에 집을 소유하고 있고, 수년간 세금을 직접 내고있습니다. 한국과 미국의 부동산 세제에 대해서 정확히 알수 있는 위치에 있다는 의미입니다.

우리나라 정부 당국자들의 말과 같이 미국의 보유세는 우리나라 보다 많은 편입니다. 주(state)마다 다르지만 집값이 비싼 캘리포니아 같은 곳은 1%이며 집값이 싼 중부 지역의 경우 3%에 달하는 지역도 있습니다.

이런 수치만 놓고보면 우리나라의 실효세율이라는 0.4%보다 높은 수치이니 우리나라의 과세 수준이 적정하게 보일수도 있습니다. 그러나 좀더 자세히 살펴보면 사정이 완전히 다르다는 것을 알수 있습니다.

과세 기준이 우리나라의 경우 정부에서 임의로 정하는 기준시가인데 반해 미국은 실거래가인 최초취득가입니다. 물론 1년에 2% 한도로 과세기준을 올릴수 있도록 규정하고 있습니다만 매번 오르는 것은 아닙니다. (오히려 제 경우 작년보다 올해 재산세를 약간 적게냈습니다.)

과세 기준을 기준시가로 하는 것과 실거래가로 하는 것의 차이는 무엇일까요? 단순히 기준의 차이만이 아닙니다. 세금에 대한 기본적인 철학이 다르다는 것을 알수 있습니다.

어떤 사람이 50만불짜리 집을 산다는 것은 그에 상응하는 세금을 내게된다는 것을 사전에 인지하고 사는 것이고, 100만불짜리 집을 산다는 것은 그에 걸맞는 세금을 내겠다는 묵계가 있는 것입니다. 이는 연금등 고정된 수입만이 예상되는 사람도 향후 내게될 세금을 고려하여 그에 걸맞는 집을 살수있다는 의미입니다.

50만불 짜리 집값이 100만불로 급등한다고 해서 재산세가 따라서 갑자기 늘어나는 일은 없습니다. 집값이 올랐다고 해도 집을 팔기전까지는 미실현 소득이므로 과세의 근거로 삼을수 없고, 과세가 된다고 해도 그것은 양도소득세를 통해 징수되는 것입니다.

그러므로 우리나라와 같이 집값 상승분에 대해 보유세와 양도소득세 양쪽에 모두 세금을 거두는 것은 이중과세라는 모순이 생깁니다. 향후 종부세가 헌법재판소에서 위헌 여부를 가리게된다면 “종부세 부과가 정당한가”보다는 “기준시가를 기준으로 부과하는 것이 정당한가”에 촛점이 맞추어질 가능성도 있습니다.

기준시가라는 것이 실거래가를 기준으로 고시된다고는 하지만 정부의 의지에 의해서 엿가락 늘리듯이 임의로 조정될수 있는 것이기에 문제가 더 있는 것입니다.

다시 말하면 정부에서 세수를 늘이고자 생각한다면 기준시가를 더 높이면 되는 거죠.

미국과 같이 실거래가 기준으로 과세가 된다면 연금으로 연명하는 노인 계층의 주택보유가 가능할뿐더러 장기보유를 유도하게됩니다. 미국에서는 같은 가격대의 집이라도 5년전에 산 사람과 최근에 산 사람이 부담하는 세금은 다릅니다. 시세차익을 노리고 집을 샀다 팔았다하는 사람보다는 한집에서 오래 사는 사람이 세금을 적게내는 것이 과세 정의에 맞다고 보는 것이 미국 세무당국의 시각입니다.

예를 들면 50만불에 산 집이 5년만에100만불로 올랐다고 가정해보죠. 이 경우에 세금이 두배로 늘어나는 것은 아니라고 말씀드렸습니다. 세율이 1%라고 하고, 해마다 과표가 2%가 늘었다고 가정해도, 5년후의 재산세는 55만불의 1%인 5,500불 정도 될것입니다. 집값이 50만불이 올랐지만 세금은 그 동안 500불 정도 오른 것입니다.

이때 집주인이 이 집을 100만불에 팔고 그 집옆에 있는 100만불 짜리 다른 집을 사게되면 세금은 어떻게 될까요? 그때는 재산세가 100만불의 1%인 1만불이 됩니다. 시세가 같은 집이라도 취득가가 다르기 때문에 재산세가 다른 것입니다. 그러므로 재산세를 적게 내고 싶으면 이사를 자주하지 않고 한집에 오래살면 되는 것입니다.

노년층을 위한 예외 조항

그런데 이렇게 될 경우 세금 증가가 무서워 다른집으로 이사를 가지못하는 현상이 일어날수도 있습니다. 수입이 있는 젊은 계층에게는 문제가 적겠지만, 수입이 적은 노년층에게는 재산세 증가는 상당한 고통이 될수 있기 때문입니다. 이 때문에 거주 이전이 제약될수도 있습니다.

이런 경우를 구제해주기 위해서 캘리포니아의 경우 Tax Base Transfer라고 해서 집주인이55세 이상인 경우 현재 살고있는 집과 가격이 같거나 싼 곳으로 이살 갈 경우 지금의 금액대로 재산세를 낼 수 있습니다. (주민발의안 60/90조항)

즉, 집주인이 55세 이상인 경우, 위에서 예로 들은 100만불짜리 집을 팔고 같은 가격대인 100만불짜리 집을 사더라도 원래 집(50만불)에 해당하는 재산세만 내게됩니다. 물론 이를 악용하는 것을 막기위해 일생에 한번만 허용을 합니다.

미국 세무당국에서는 이러한 예외 조항을 인정하는 것이 세수 감소로 이어진다는 것을 몰라서 그렇게 할까요? 그것은 아닙니다. 미국에서는 법이 국민위에 군림하는 일은 없습니다. 주민들의 이익과 직결된 사안은 주민들이 발의하고 주민들이 투표를 해서 법이 만들어지기 때문입니다. “주민이야 어떻게 되던 말던 어떡하면 세금을 더 거둘까”에 골몰하는 고부군수 조병갑식의 세금 징수와는 차원이 다른 세계의 이야기입니다.

보유세율에 대한 고찰

미국의 보유세을 보면 세율 자체는 우리나라 보다 높은 것은 사실입니다. 그러나 우리나라 정부당국자가 몰라서 언급을 하지 않는 것인지, 아니면 알면서도 국민을 속이는 것인지는 몰라도 두가지가 우리나라와 다릅니다.

첫째, 보유세율이 높은 대신에 양도세율이 낮습니다.
지난5년간 2년 이상 실거주를 하였다면 부부 합산하여 50만불(약5억원)까지의 양도차익에 대해 감면을 해줍니다. 5년 보유를 할 필요는 없고 2년 거주 조건만 채우면 됩니다. 그렇기 때문에 대부분의 경우 양도세에 대해서는 크게 신경쓰는 분위기는 아닙니다.

그러면 집이 두채이상 있는 경우는 어떨까요?
이때에도 자신이 살고 있는 주거용 집은 1가구 1주택자와 같이 50만불까지 양도세를 감면해줍니다. 다만 주거용이 아닌 투자용의 집에 대해서는 양도소득세를 내게되는데,

이때는 그 세율이 우리처럼 50~60%가 아니라 15%에 불과합니다. 더우기 연소득이 5만 2천불 (약 5천만원)이하의 저소득자의 경우에는 그 세율이 5%까지 낮추어집니다.

만약에 양도세를 지금 내기 어렵다면 양도세 유예 신청을 할수도 있습니다. 지금보다 더 비싼 집을 사는 경우 양도세를 유예해주게되는데, 이는 양도세를 무리하게 낼 경우 현재 사는 집보다 싼집으로 이사를 가야한다는 문제점을 해결하기 위함입니다.

양도세 유예 제도는 집값이 내릴 경우에 대한 대비책도 됩니다.
만약 50만불에 산 집 A가 100만불이 되었다고 가정하죠. 이때 양도차익은 50만불입니다. 이때 A집을 팔고 같은 가격대인 B집을 샀다고 할때 우리나라의 경우 50만불에 대한 세금을 모두 내야 합니다. 그러나 B집이 50만불로 집값이 떨어졌다고 할때 우리나라에서는 기존에 납부한 양도소득세를 돌려주나요?

절대 돌려주지 않습니다. 이에 반해 양도세 유예 제도가 있는 미국의 경우 양도소득 자체가 없어지므로 (50만불 > 100만불 > 50만불) 세금을 내지 않아도 됩니다.

더우기 미국에서는 취득세나 등록세라는 것이 거의 없는 수준입니다. 이렇기 때문에 한집을 취득하여 보유하고 매각할때까지의 세금을 모두 따지면 우리나라가 OECD 국가중에서는 세금 부담이 제일 높은 것입니다.

둘째, 보유세를 내더라도 그 만큼 소득공제를 해줍니다.
미국에서는 매년 연초가되면 전년도 소득에 대해 신고를 하고 세금을 정산합니다. 우리나라로 말하면 종합 과세 신고 제도입니다. 근로 소득뿐만 아니라 이자나 배당등 자본 소득도 모두 같이 보고를 합니다. 이때 전년도에 낸 재산세와 집과 관련되어 낸 금융비용에 대해서는 소득에서 빼줍니다. 예로 어떤 사람의 연봉이 10만불인데, 재산세와 이자를 합하여 2만불을 냈다고 하면 그 사람의 소득세는 10만불이 아니라 8만불을 기준으로 과세가 됩니다.

이때문에 미국에서는 세금을 돌려받기 위해서 집을 사는 사람도 많습니다. 제 경우도 올해 연방 세금에서 4,203불, 주(state)세금에 1,438불, 총 5,641불을 돌려받았습니다. 우리나라 돈으로 5백만원이 넘는 돈이죠.

그럼 미국 정부에서는 왜 세금공제를 해줄까요?
미국에서도 세금은 공공의 이익을 위해서 쓰여지기 때문에 다른 경비보다도 우선적으로 지출되어야 한다고 생각합니다. 그런데 10만불 연봉인 사람이 재산세나 집구입에 따른 이자등을 합하여 2만불을 냈다고 하면, 이 사람은 2만불은 만져보지도 못하고 지출한 것입니다. 그러므로 소득은 10만불이 아니라 2만불을 제외한 8만불이 되어야 한다는 것입니다.

우리나라 처럼 10만불에 대한 소득세는 모두 내고, 재산세등으로 2만불을 또 내야하는 것은 이중과세라는 것이 미국의 과세 이론입니다.

세금은 그렇다치고 은행에 내는 대출 이자에대해서도 소득공제를 해주는 이유는 무엇일까요?

그것은 주택 소유에 대한 미국 정부의 시각을 보여줍니다. 미국에서는 집을 가진 사람은 공공의 적(?)이 아닙니다. 국민이 집을 소유하지 않는다면 임대주택을 건설해야 하는등 그만큼 정부의 재정부담이 늘게됩니다.

이때문에 미국 정부에서는 각종 인센티브를 주면서 집을 사라고 부축이고 있습니다. 앞서 소개한대로 재산세와 금융 비용에 대해 소득공제를 해준다던지, 처음 내집 마련을 하는 저소득층에게 재정 지원을 해준다던지 하는 것이 그것입니다.

미국에서는 소득은 높은데 그에 걸맞는 집을 소유하지 않은 경우 오히려 소득세를 많이 내게되기 때문에, 고소득자에게는 더 비싼 집을 사라고 회계사들도 권하는 실정입니다.

미국 세무당국이라고 세금을 더 걷고 싶지 않겠습니까? 그러나 정책의 목표와 주민의 이익사이에 균형을 맞추면서, ‘합리성’이라는 잣대를 제시하기 때문에 미국에서는 과세에 대한 논란이 없는 것입니다.

횡설수설인 정부의 해명

이에 비해 우리나라 위정자의 수준은 어떠한가요?
정부의 고위당국자가 “강남의 보유세가 비싸면 팔고 분당으로 가면될 것 아니냐?”라는 취지의 발언을 했다고 합니다. 참여 정부의 국정 운영 수준을 그대로 보여주는 대목입니다.

보유세 낼돈이 없어서 양도세까지 물어가면서 분당으로 가면 분당에서는 보유세를 내지 않나요? 그때가서 또 다시 팔고 그 다음에는 용인으로, 그 다음에는 화성으로, 천안으로… 해남 땅끝까지 밀려나도 된다는 소리인지 정책 의도를 모르겠습니다.

정부에서 국민에게 전달하고자 하는 메시지가 “1가구 1주택자든 다주택자든 상관없이 세금을 낼 능력이 없다면 집을 팔아서라도 세금을 내라.”였다면 지금이라도 솔직히 국민에게 이해를 구해야 합니다. 세수 확대책을 부동산 안정책으로 위장하여 국민을 속일 필요까지는 없다고 봅니다.

“1가구 1주택자까지 과도한 종부세를 내게하는 것이 맞느냐?”라는 질문에는 “종부세는 대부분 1가구 2주택자에게 부과된다.”는 동문서답을 했다고 합니다. 종부세 대상이 되는 1가구 1주택자가 정부의 해명대로 소수에 그친다면 그들은 제외해주는 것이 정책 목표에도 맞는 것이 아닐까요?

물론 10억짜리 집을 가진 1가구 1주택자와 5억짜리 집을 두채 가진 1가구 2주택자와의 형평성이 제기될수도 있습니다. 그러나 둘의 차이는 큽니다. 전자는 자기의 의지와는 상관 없이 집값이 올라서 고가주택의 소유자가 된것이고, 후자의 경우는 자신의 의지에 의해 2주택자가 된것이기 때문입니다.

세금으로 집값을 잡을 수가 있을까?

전세계적으로 세금으로 집값을 잡은 나라는 한곳도 없습니다. 보유세가 많다고 집값이 잡혀진다면, 부동산 세제가 바뀌지 않았음에도 지난 수년간 집값이 폭등한 미국, 영국등의 현상은 어떻게 설명해야 할까요?

보유세를 강화하면 자산에 비해 소득이 적은 계층에서 소득이 많은 계층으로 소유 구조가 넘어가는 효과만이 있을뿐입니다. 즉, 나이가 들어 은퇴를 한 계층은 불리하고 상대적으로 소득이 높은 전문직에게는 유리한 상황이 전개될 뿐입니다.

그 와중에 (세금을 내고자 당장 집을 팔려는 소유주는 적으므로) 금융자산을 처분하여 세금을 내는 현상이 일반화 될것이고, 그 부작용으로 저축액의 감소나 주가의 하락이 예상됩니다. 1천만원의 종부세를 내고자 수억원의 양도소득세를 내면서까지 십수억원짜리 집을 팔 사람은 없기 때문입니다. 우선 있는 금융 자산으로 종부세를 내고 내년 이후 위헌 결정을 기다려보겠다는 사람이 늘 경우, 펀드 환매를 필두로 하여 11월경에 주가 하락까지 예상됩니다.

종부세 대상자와 금액이 적은 작년과는 올해는 상황이 많이 다르기 때문입니다. 종부세 대상자가 작년보다 50%가까이 늘어난 50만 5천 가구에 이르고, 징수액 자체도 작년보다 150%가까이 늘어난 2조 8814억에 달할 것이라 합니다.

즉 3조원에 달하는 자금이 부동산 시장이든 주식 시장이든 어디에선가 사라져야 하는 것입니다.

결국 승자는 이래도 세금을 걷고, 저래도 세금을 거두어가는 정부만이 되는 것입니다.

개선방안은 없나
그러면 어떻게 해야 할까요?

첫째, 정부는 정책 목표를 확실히 해야 합니다.
보유세를 부동산 안정책의 수단으로 활용하려면 집을 가진 모든 사람을 적으로 돌릴것이 아니라, 종부세의 대상자를 다주택자부터 순차적으로 적용한다면 시장에 매물이 나오는 효과가 있을 것입니다. 한시적으로 양도세도 손질을 한다면 효과는 더 클것입니다.

1가구 1주택를 초과하는 주택에만 차등적으로 세율을 적용하는 것도 방법입니다. 즉, 현재 주거하는 집은 종부세에서 제외하여 주고, 가외로 소유한 집에 대해서만 종부세를 부과하는 방법입니다. 살고있는 집은 재산이라는 측면도 있지만 주거 수단이라는 면이 더 강하기 때문입니다.

정부에서는 정책의 수단으로 과세 제도를 활용해야지, 과세 자체가 목표가 되어서는 안됩니다.

둘째, 장기 보유자에 대한 보호책을 세워야 합니다.
많은 국민들은 주택을 주거의 수단으로 보고있습니다. 올라도 거기서 살아야 하고 내려도 거기서 살아야 한다는 의미입니다. 집을 주거의 수단이 아닌 재산으로 인식하는 것은 국민이 아니라 오히려 정부라 하겠습니다.

10년 이상 한집에서 살아온 사람이라든지, 60세 이상의 고령자에 대해서는 별도의 기준이 마련되어야 합니다. 이 분들에게 집값 폭등의 책임을 묻는 것은 가혹하다고 생각합니다. 물론 ‘이 분들이 집값 폭등의 수혜자가 아니냐?’ 시각이 있는 것은 사실이나 그 이익은 매각할 경우 양도소득세로 과세되기 때문에 이들에게까지 무차별적으로 보유세 폭탄을 던지는 것은 논리에 맞지 않는다고 생각합니다.

셋째, 보유세도 실거래가 기준으로 바꾸어야 합니다.
이래야 통일된 논리적인 과세 기준이 마련되는 것이고, 주택의 장기보유를 유도할수 있습니다. 더 중요한 것은 납세자 입장에서는 자신이 내게될 세금을 어느 정도 예상할수 있다는 것입니다. 그래야 자금계획을 포함한 노후 설계를 할수 있는 것입니다.

절세방안도 있다

현 정권의 성격상 종부세를 포함한 부동산 세제의 개편은 당분간 일어날 것 같지 않습니다.

그러면 어떻게 해야 할까요?

기준시가 6억 이상의 집을 사는 경우라면 구입시기를 6월까지 미루는 것도 방법입니다. 종부세의 과세 기준일이 6월 1일이기때문에 6월 2일 이후 등기가 된 집에 대해서는 종부세를 내는 시기는 내년 12월일 것이며, 이때는 대선 및 총선이 치루어진 시기이므로 여야를 떠나서 지금 보다는 유연한 정책이 논의될 것입니다.

지금처럼 종부세를 내는 소수와 내지 않는 다수로 국민을 두 부류로 나누고, 보수 언론의 과격한 반응을 유도하는 것은 정치적인 목적도 일부있기 때문입니다. 정치 일정이 모두 끝나면 여당이 승리하던 야당이 승리하던 정치적 목적이 제외된 합리적인 정책이 논의될 가능성이 높습니다.

그러면 이미 집을 보유하고 있는 사람은 어떻게 해야 할까요? (일시적 1가구 2주택자와 같이) 양도세의 부담이 크지 않다면, 일부 집을 처분하는 것이 좋습니다. 설사 정권이 바뀐다고 해도 정치적 부담때문에 1가구 다주택자에 대한 정책이 급격하게 호의적으로 바뀔것 같지는 않기 때문입니다.

그러나 고율의 양도세때문에 퇴로가 막힌 사람이라면 일단, 향후 1년간의 추이를 관망하면서 종부세 위헌 판결 가능성을 기다려보는 것이 현실적 대안이겠지요.

이상으로 한국과 미국의부동산 세제를 비교해보았습니다. 정부에서 주장하는대로 글로벌 스탠다드도 좋습니다. 그러나 우리가 선진국에서 배워야 할것은 합리성에 기초한 과세 시스템과 그 안에 녹아있는 주민을 생각하는 통치 철학 자체이지, 머리떼고 꼬리떼고 자신에게 유리한 부분만 발췌해서 인용하는 것은 아니라고 봅니다.

연변통보

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2024.12.02

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