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아파트 “공용면적”은 이제 사라지는것일가?
기사 입력 2019-02-25 09:50:54  

최근 “공용면적”에 대한 뉴스가 뜨거운 이슈로 떠오르고 있다. 사람들마다 “건축면적”, ”공용면적”이 사라질지 여부에 대하여 토론하고 있다.

먼저 어디로부터 소식이 유래되였는지 알아보기로 하자.

최근《“도시와 농촌 급수공사규범”등 38개 항목 주택과 도농건설 분야 전문강제사업 건설규범 공개 의견 수렴에 관한 통지》가 정식으로 인터넷에 공개되여 의견을 수렴하고 있다. 이중에는 13건의 공사항목규범과 25건의 공사통용규범이 포함되여있다. 이중 공사항목규범 10항, 즉《주택항목규범(의견청취문)》이 사람들의 토론을 불러일으키고 있다.


《주택항목규범(의견청취문)》중 2부 2.4.6조는 주택건물을 실제 소유면적으로 거래해야 한다고 지적했다.

많은 사람들의 토론은 사실 여기서 비롯되였다. 보세요! 《주택항목규범(의견청취문)》에서도 “실제 소유면적으로 거래해야 한다”고 규정했잖아요, 그럼 취소된것이 아닌가요?

이것은 단지 일부 언론의 잘못된 이해일 뿐이다!

《주택항목규범(의견청취문)》은 단지 기술 규범일 뿐이다.

우리는 먼저 이점에 대하여 짚고 넘어가야 한다. 이 의견 수렴문은 공사를 위한 건설기준규범에 대한 의견을 구한 것인데, 이 “규범”은 건설활동의 “기초”를 이루는 기술법규의 성격을 띠고 있으며 우리나라 공사시공표준체계의 근간에 속한다.

다시말해서 이 규범이 미래에 규제하는 대상은 공사시공행위이며 규제 대상은 주택사업의 시공기업이라는 것이다. 이는 우리가 관심을 갖고 있는 주택거래가 도대체 건축면적 “공용면적”으로 계산되는 것과는 직접적인 관련이 없다. 우리 모두가 관심을 갖고 있는 아파트관리비, 난방비를 어떤 기준으로 받느냐와도 직접적인 관련이 없다.

필경 우리가 상품 주택을 구입, 보유 과정에는 모두 해당하는 법률, 법규, 규범적인 문서가 있다. 《상품주택 판매관리방법》과《물업관리조례》에서 해당하는 내용을 명확하게 규정할 책임을 지는데 해당하지도 않는 《주택항목규범》의 내용이 어떻게 먹히겠는가?

때문에 기술 규범 하나로 우리 모두가 관심을 가지고 있는 문제를 해결하라고 하면 당신이라고 무슨 방법이 있겠는가?

이루 말하기 어려운 "공용면적"

이번 이슈에 대하여 관심이 집중되는 리유는 그동안 “공용면적”때문에 주택 구입자들이 피해를 본 사례가 많았기 때문이다.

이 이슈를 언급하기전에 공용면적이 무엇인지 알아보자. 공용면적은 할당된 공용건물 면적의 략어로, 실제소유면적을 합하여 한 채의 분양주택 면적을 구성한다. 공용면적에는 대청, 공공문청, 복도, 통로, 엘리베이터 앞마당 등 이 포함된다.

공용면적 = 분양주택 건축면적- 실제소유 건축면적

(세트 내 건물 면적 = 실제 사용면적 + 벽체면적 + 발코니 건축면적)

공용면적 처리에 대해서 현재 우리나라에는 명확하게 의거할수 있는 법적 법규가 없는 까닭에 부동산거래 과정에서 쟁점이 되고 있다.

이 때문에 오랫동안 공용면적의 기준이 부족한 탓에 소비자가 집을 살 때 더 많은 주택 구입비를 내야 할 뿐 아니라 관리비, 난방비 등 더 많은 비용을 지출해야 한다는 언론 보도를 자주 접하게 된다.

그래서 “공용면적”'은 항상 뜨거운 이슈로 자리잡고있으며 일단 새로운 소식만 나오면 무수한 추측을 불러일으킨다.

"실제 소유면적 거래"로는 "공용면적"이 존재하는 현실을 근본적으로 바꿀 수 없다.

이《규범》에서 화제가 된 또 다른 이유는 “실제 소유면적으로 거래해야 한다”는 표현에 따른 후폭풍이다.

"소유면적계산"와 같은 거래 방식은 "공유면적"이 반드시 취소되는것을 의미하는가?

만약 《규범》중의 이 말이 건설업체의 준공 검수 등에만 초점을 맞춘 것이 아니라면 단지 실제 판매 과정에서의 “소유면적 계산”이 정말로 공용면적과 대립된다고 봐야 하는가?

우리나라 현행 《상품주택 분양관리 방법》은 분양주택을 세트(단원)단위로 판매하거나 실제 소유면적 또는 건평으로 가격을 매길 수 있다고 규정하였다.

이에 대해《상품주택 분양관리 방법》은 분양주택은 세트내 건축면적과 분담한  공유면적으로 구성되며, 세트내 건축면적은 단독재산권을 가지고 공동으로 분담한 면적은 공유재산권으로 구성된다고 설명했다.

현재 대부분의 주택구입계약서에는 개발업자가 분양원가는 건축면적으로 하고, 최종 계약은 기본적으로는 실소유면적으로 하고있다. 즉, 개발업자 초기의 홍보문구에서는 집가격이 평당1만원이라고 알려 주지만 실제 거래과정에서는 실제 소유면적으로 계산해 평방메터당 1만 5천으로 명기하는 방식이다.

그래서 주택구매자로 놓고 말하면 이 집의 총 가격은 사실상 변하지 않는다. 다만 거래과정으로 볼 때 개발업자와 당신은 실소유면적에 따라 거래했을 뿐이다. 이 방식은 《주택항목규범》에서 "주택 건물은 실제 소유면적으로 거래해야 한다"는 요구와도 충돌되지 않는다.

그러니 어느 방식을 채택하던지간에 계산 방식이 다를뿐 부동산비나 난방비를 얼마나 더 내느냐에 대해서는 상관이 없다.

《주택항목규범(의견청취문)》에는 이밖에 우리가 놓치지 말아야 할것이 있다.

이번에 의견을 수렴한 규범에는 우리가 알고 의견을 제시해야 할 중요한 내용도 적지 않다.

도시와 도시의 신축 주택 건물은 반드시 인테리어를 마감한후 양도해야 한다

규범에서는 2.3.2조에서 도시의 신축 주택 건물은 인테리어를 마친 상태에서 양도하여야 한다고 규정했으며 다음과 같이 명시하고 있다.

① 실내와 공공부위의 모든 기능공간의 고정면과 선로관도는 모두 설치 또는 도장하여 완성하여야 하며, 급배수, 가스, 조명, 전기공급 등 시스템 및 주방 기본시설은 설치를 마무리하여야 한다.

② 급수, 전기공급, 가스, 도로, 록지, 주차공간, 쓰레기 및 하수처리 등의 부대시설은 사용조건을 갖추어야 한다.

③ 소방시설이 잘 갖추어져 있어야 하며 소방통로가 원활해야 한다.

4층 이상의 주택 건물에는 엘리베이터가 있어야 한다
  
일조 표준에도 명확한 요구가 있다


중국조선어방송넷 2019-02-25


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